兽爷:限购两年记

2020-06-18 阅读181 点赞642

历史不会重複自己,但会押着同样的韵脚。

兽爷:限购两年记

限购两年记

1953年1月的最后一个傍晚,北海颳起大风。满月也来凑热闹,引起了滔天巨浪。

荷兰泽兰省的海边,很多人站在岸边,观看这难得一见的自然奇景。英语里泽兰省意思是泽国,莱茵河在这里裂解,形成河口和洼地。

到了深夜,人们才发现,这次涨潮不是普通的涨潮。洪流冲过防洪堤,吞噬了泽兰省的住宅、学校和医院,1800人死亡,10万人无家可归。

对于发达、繁荣、对于水又十分了解的小国而言,这是一次极其震撼的灾难。

风车国政府过去修建过一堵能抵抗千年一遇洪水的墙。灾难发生后,为了让悲剧不再发生,他们要建造一堵更有力、更强悍,也是全世界最长的防潮墙。

三角洲工程在1986年完工,绵延了30年之久。美国专家认为,三角洲工程是现代世界七大奇蹟之一。如果它在1953年就存在的话,泽兰省就不会遭到洪流蹂躏。

但错综複杂的环境里,威胁会从许多地方涌现。

1995年,阿尔卑斯山积雪融化,同时莱茵河暴雨如注。洪流从瑞士穿过德国涌向荷兰。

半个世纪前,德国坦克通过这片土地涌入法国领土,马其诺防线成为史上最大笑柄。如今,洪流也绕过荷兰精心构筑的三角洲防线,泽兰省再次被淹。

数千年来,人们都试图用大禹父亲鲧的方法——用「堵」来治理水患。他们将七拐八弯的河道扳直,修筑堤坝约束他们。这种命令与控制式的方法,使得小洪水能构成的威胁被减少。

但大洪水可能造成的危害,却增加了,且更致命。

收窄了河道,抬高了水位,最终只会造就一条悬河。

1

2016年8月最后一个週日,一个朋友拉着我去北京的西郊看房。

门头沟一个售楼处外,密密麻麻坐着几百个买房人。他们手里都拿着一个红色号码牌,等待着叫号,进去选房。

夏末阳光从楼宇的空隙斜射下来,光柱落在价格表前焦虑的脑袋上。北京西六环外荒芜得像西伯利亚,但房价并不荒芜——七万一平。价格又涨了几千。

比涨价更焦虑的事是,房子只有一百套,排队买房的有六百多个。大家抢的不是大白菜,而是上千万的房子。

我带着一本《西方经济学》去看房,《西方经济学》不堪受辱,自焚于人民。

回家后,我沉默了很久。

2016年的夏天,北京人都在抢房。他们陷入了狂热中,想尽办法借首付贷加槓桿,抢新房,抢学区房。

朝阳不动产登记中心的过户预约号,被炒到1500元钱一个号,还得预约到一週后。

一个朋友去看南四环外一个九十年代小砖楼。报价5万一平方米,链家房源上线当天,这套房子来了26波客户,收了八份意向金。前三名的意向金交付时间一模一样,最后只能以秒来确定先后顺序。

还有个朋友,卡里只有10万块,最后买了套别墅。钱都是借的,我问他几百万的钱怎幺还,他说:

这需要考虑吗?房子一定涨的,到时就卖掉。还怕还不起?一套房,胜上十年班!

一个朋友则把手里三套郊区的房子卖了,凑齐了钱,买了西城实验二小附近一个老破小,一平方米18万。

不管百姓的奶子多幺乾瘪,总是能挤出奶的。自己挤不出来,还有六个奶子,不对,六个钱包,还有首付贷。

很多北京人甚至跑到南京、杭州或海南抢房。热钱如洪流涌入楼市。它们沿着狭窄的河道顺流直下,两年时间裏将中国一二三四线楼市都推至水涨船高。

我们争抢的不是房子,而是一张不被洪流吞噬的船票。

2

掌控这股洪流,是北京成方街32号的「舵手」。之前是周行长,如今则是易行长。

70岁的周行长今年卸任央行行长。他是任期最长的央行行长,历任四届政府。他早年当过知青,留学过美国,身上有很多官员没有的特质。

十五年来,周行长经历了三轮经济週期。2002年末上任时,中国刚走出通货紧缩,但迅速走向投资过热和通胀;2008年全球金融危机,中国经济大幅跌落,此后是漫长的复甦过程;直至2018年内忧外患下,经济仍如人民日报大白话所说:

底气十足,体能棒棒棒哒。

阶段不同,周行长的任务亦不相同。2015年3月,周行长表示:「资金进入股市,也是支持了实体经济」;2016年2月,周行长表示:「个人住房加槓桿,逻辑是对的。」

央行行长能把话说到这个份儿上已经很不容易了。于是,就连三四线城市的老乡们都在政策号召下纷纷入场,发起了前所未有的「涨价去库存」运动。

2014年年底开始,中国进入降息通道,连续六次降息,房贷利率也下调到25年来最低点。

2015年9月,成方街那只手又调低了首套房首付比例,4个月后,首付比例进一步被降低到20%,这更是烈火烹油。

一系列宽鬆举措释放了大量热钱。中国房地产的繁荣,也再也无法掩盖了。

最先暴涨的是深圳,在2015年房价飙升了一倍多。深圳限购后,热钱很快涌向资产洼地上海和北京。

在我陪朋友在北京门头沟抢房的第三天,2016年8月30号,上海一手成交历史性突破了2000套,达到2139套房——这几乎是上海过去一个月的成交量。

为了规避传说中的「严厉限购」,上海市民们都凌晨两点起来排长队离婚。徐汇区婚姻登记中心甚至因为超出了接待能力,不得不限号离婚。

实体不振,这一年所有的钱都在流向房地产业。2016年中国个人购房贷款增加了近5万亿,佔全年中国各项贷款增加额的四成。四大行的新增个人住房贷款,超过全年新增贷款的六成,中国银行更是超过了八成。

在资金的洪流将中国一二线城市楼市的价格空间填充完毕后,闸门开始慢慢被成方街那只手关掉了。

也就是从2016年的9月30日开始,中国掀起了新一轮的楼市调控潮。

限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举……调控方式越来越多样化。为了防止泡沫,我们筑起了一堵史上最为有力、强悍的「三角洲防线」。

2016年的十一,很多人出去玩了一趟回来发现,不仅买不起房了,连买房资格都没了。

很多城市是被误伤的。房价低迷了六七年的成都,就因为一条「土豪一口气买60套房」的假新闻,也被「取消」了外地人的买房资格。

周行长今年离任前,把一篇发言挂在了央行官网上。对于近年来社会上普遍批评的货币超发,他也感觉很无奈——经济好,要松银根。经济坏,也要松银根:

我这个「总闸门」一直受干扰。

3

大部分普通人不知道,中国各种複杂政策背后的意义。比如闸门的关上。

那时所有人仍在说房子,就像2015年所有人都在谈论股票一样。刚被股市割了一波的人,又被追逐房子的亢奋和时代甩下的焦虑所折磨。

「清华北大毕业都买不起房」、「房子不是最重要的,爱才是」之类的话题,频频刷爆了那时的朋友圈。

2017年过完年后,我看到链家公布的数据,那个月北京带看次数接近70万次。

带看次数,就是跟着链家中介的小电瓶车去看房的次数。70万次是什幺概念,北京常住2170万人,这意味着那个月,北京每一百个人里,有三个人跟着链家去看过房。

兽爷就是在国贸租了个摊位卖鸡蛋灌饼的,不是砖家,更不懂占卜,但好歹有点常识。2017年春天,我跟朋友去练宝剑,发现小姐妹们的闲聊,都变成买房了。一位妈咪桑说让自己老爹老妈去办离婚证,就为多个买房指标。

我跟朋友面面相觑,都感觉,一切该结束了。

查尔斯•麦凯写过一本书叫《异常流行的群体幻像回忆录》。他说,所有泡沫都是一场大众的集体幻觉引发的金融疯狂。

后来,我在兽楼处写了一篇文章,标题叫《这次调控,真的搞大了》。

2017年,中国个人住房贷款增速比2016年大幅回落了14.5%。但资金的洪流仍在沿着三角洲防线顺流直下,寻找洼地。

这些被一二线城市驱赶出来的资金,与棚改货币化安置的资金一道,涌入了三四线城市。全国範围的暴涨,终成燎原之势。

这两年,《西方经济学》在中国自焚了多次。先是股市,又是币圈,接着就是三四线城市的楼市了。

这一波行情,成就了一大批开发商。大公司如碧桂园恆大,都喊出了万亿的目标,中小公司如中梁、新城,也都立下了几年三千亿的军令状——他们都是踩着一大堆老乡崛起的。

转折点在2018年7月31日。这一天的政治局会议,用「坚决遏制房价上涨」八个字,为未来中国楼市定下了基调。

上半年还一片火热的楼市,突然就这样加速进入了严冬。不同于上半年的动辄「万人抢房」、「一房难求」、「全款疯抢」火爆局面,下半年楼市风云突变,取而代之的是楼市利空来袭,房价下跌、大量土地未达底价流拍、成交量暴跌……

在越筑越高的「三角洲防线」严防死守之下,拐点真的来了。2019年上半年,广大三四五六七线去库存城市楼市的降温潮,会来得比人们想像中得更快。

中国弱二线以下的城市楼市,将不会再有下一波的高潮了。

今年很多人十一出去玩一趟,回来发现不仅房源多了,很多售楼处都被砸了。

博尔赫斯说,每隔几个世纪,焚燬亚历山大城图书馆的大火,就得重燃一次。

公馆萧萧下,华府滚滚来。在中国,每隔几年,售楼处就得被重砸一次。

是的,这就是週期,这就是宿命。

4

在上週,我见了一位福布斯富豪榜上排前二十的企业家。

刚坐下不久,他就让秘书列印一份文件给我。我拿过来一看,是郁亮在9月中旬在南方区域月度例会上的讲话。他拿起讲话稿给我念了两段:

普通民众都把贫富悬殊、社会问题都归结于大企业。最可怕的是政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大企业。

他在这一段里面用黄色颜料笔圈记了一个词。他说自己作为行业最好的民营企业,融资成本还是行业混得最差的央企的两倍。

上週,那家央企的董事长就坐在你的位子上,求我把他们的业务收购了。

央企的融资成本有多低呢?兽爷有个朋友在华润,他说银行一直求着他们借钱买地。在上个月华润置地的投资会上,华润高管很紧张地在台上说:

上半年我们被银行逼着借了几百亿买地,融资成本已上升到4.5个点了,我们要警醒。

不知道众多高利贷都借不到的闽系地产老闆,听了华润这位高管的话,会不会气得吐血。

过去两年,中国人人都是任志强,楼市再无空军。大家都在尽量地折腾、炒房,期待共享泱泱大国发展带来的”福利”。

一些民营地产商们也在「厉害了,我的楼市」的鼓舞下,喊出了千亿甚至万亿的目标。对于被抽贷不得不卖身的万达、海航们,他们多是看热闹的心态,心裏默默想:

这幺高调,活该!

到了2018年,在政策精心构筑的楼市「三角洲防线」的围追堵截下,被限购限价限贷、甚至要被取消预售制的他们,也终于体会到王首富们的痛楚了。

无边落木萧萧下,不尽长江滚滚来。感受到阵阵秋意的老乡和开发商们,显然无法说出「春天已经不远了」。

也许,历史会记住属于他们的时代和悲欢。他们那幺焦虑,那幺汹涌。史无前例。

5

1995年的那场洪水过后,荷兰人不再堵了。他们已经接受这样的事实:洪水无可避免。

当地河流管理不再像过去那样,试图对大自然进行命令和控制,而是为河流製造一些新的旁通道,降低河流两边的堤坝,增加河流在面对洪水时的韧性。

2018年年初,北海再起大暴风。这场风暴,海水上涨的幅度和高度,可比1953年那场灾难。

这次,荷兰没有人死亡,连物质损失也很少。

伯南克在总结2008年金融危机教训时曾引用了马克吐温的一句名言:

历史不会重複自己,但会押着同样的韵脚。